Site Aidatlarından Kentsel Dönüşüme, Yapı Denetiminden Çevre Cezalarına Düzenleme

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen ve “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” adıyla yasalaşan düzenleme; site aidatlarından kentsel dönüşüme, yapı denetiminden çevre cezalarına kadar birçok alanda kapsamlı değişiklikler getirerek gayrimenkul, inşaat ve çevre yönetiminde yeni bir dönemin kapısını araladı.

Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, gayrimenkul piyasasından çevre düzenlemelerine, kentsel dönüşümden yapı denetimine kadar çok sayıda alanı yeniden şekillendiren kapsamlı bir reform paketi olarak yasalaştı. Yeni düzenleme; özellikle site aidatlarının belirlenmesinden yapı güvenliğine, Hazine taşınmazlarının satış süreçlerinden çevre danışmanlık firmalarına kadar birçok kritik başlıkta yeni kurallar ve yaptırımlar getiriyor. Gayrimenkulde Dijital Dönüşüm: Değerleme Raporları Artık Otomatik Gönderilecek Kanunla birlikte gayrimenkul işlemlerinde dijitalleşme zorunlu hale getiriliyor. Buna göre: Bankalar, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının hazırladığı raporlar, Düzenlendiği anda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve ücretsiz olarak gönderilecek. Bu sistemle birlikte taşınmaz alım-satım işlemlerinde veri akışının hızlanması, bürokratik gecikmelerin azaltılması ve kayıt dışılığın önlenmesi hedefleniyor. Site Aidatlarında Yeni Dönem: Karar Yetkisi Kat Maliklerinde Kamuoyunda uzun süredir tartışılan “yüksek site aidatları” meselesine yönelik en önemli düzenlemelerden biri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapıldı. Yeni sistemle birlikte: Apartman ve site yönetimleri artık aidat ve avansları tek başına belirleyemeyecek. İşletme projeleri kat malikleri kurulunun onayına sunulacak. Yönetici, geçici işletme planı hazırlasa bile bu plan en geç 3 ay içinde genel kurul tarafından onaylanacak. Aidat artışları yalnızca kat maliklerinin kararıyla yapılabilecek. Ayrıca yönetim planı değişiklikleri için: Toplu yapı temsilcilerinin 3’te 2 çoğunluğu şartı getirildi. Bu düzenleme ile yöneticilerin keyfi aidat belirlemesinin önüne geçilmesi ve şeffaf bütçe yönetiminin sağlanması amaçlanıyor. TOKİ Projelerinde Vergi Avantajı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen sosyal konut projelerinde önemli bir vergi istisnası getirildi. Buna göre: Sosyal konut ihaleleri ve sözleşmeleri, 31 Aralık 2027’ye kadar damga vergisinden muaf olacak. Cumhurbaşkanı bu süreyi 3 yıla kadar uzatma yetkisine sahip olacak. Çevre Danışmanlık Sistemi Yeniden Yapılandırıldı Çevre Kanunu’nda yapılan değişikliklerle çevre danışmanlık firmalarının yapısı yeniden tanımlandı ve denetim sistemi ağırlaştırıldı. Yeni düzenlemeye göre: Çevre danışmanlık firmaları daha sıkı yetkilendirme şartlarına bağlandı, “Yetkilendirilmiş kişi” tanımı getirildi, Çevre mühendisleri ve fen bilimleri mezunlarının istihdamı zorunlu hale geldi. Ağır idari cezalar getirildi: Çevre yönetimi hizmeti almayan işletmelere: 209 bin TL’ye kadar ceza Yükümlülüklerini yerine getirmeyen danışman firmalara: 75 bin TL ceza Çevre mühendisi bulundurmayanlara: 139 bin TL’ye kadar ceza Ayrıca: Ceza puanı sistemi getirildi. 100 puanda 6 ay askı, 200 puanda 2 yıl belge iptali uygulanacak. Yapı Denetiminde Sıkı Takip Ve Sert Cezalar Yapı güvenliği alanında da kapsamlı değişiklikler yapıldı. Yeni düzenlemeler: Laboratuvarlar, beton üreticileri ve zemin etüt firmaları sıkı denetime tabi olacak. Elektronik izleme sistemi ile tüm denetçiler takip edilecek. Teminat zorunluluğu getirilecek. Cezalar artırıldı: 500 bin TL’ye kadar beton üreticisi cezaları, 250 bin TL’ye kadar belge eksikliği cezaları, 200 bin TL’ye kadar zemin etüt ihlali cezaları uygulanacak. Ayrıca: Hatalı rapor düzenleyen firmaların lisansları iptal edilebilecek, Sorumlu mühendis ve teknik personel 3 yıl sektörden men edilebilecek. Deprem Bölgelerine Özel Hükümler 6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen bölgeler için özel düzenlemeler de yasaya eklendi. Buna göre: Hak sahiplerine verilen hibe ve krediler haczedilemeyecek Bu destekler teminat olarak gösterilemeyecek Kentsel dönüşüm süreci hızlandırılacak Maliklerin salt çoğunluk kararıyla inşaat süreçleri yürütülebilecek Ayrıca teslim edilmeyen bağımsız bölümler Hazine’ye geçebilecek ve satışa konu edilebilecek. Hazine Arazilerinde Satış Ve Başvuru Süreleri Uzatıldı Vatandaşları ilgilendiren önemli bir değişiklikle: Hazine taşınmazlarının satışında başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026’ya kadar uzatıldı. Gecikmelerde TÜFE oranına göre yeniden hesaplama yapılacak. Bu düzenleme, geçmiş başvuru ve ödeme süreçlerini kaçıran vatandaşlara ek süre tanıyor. Kentsel Dönüşüm Ve Yeni Yerleşim Alanları Yeni yasa ile: Sosyal konut alanlarında acele kamulaştırma yapılabilecek, Bakanlık ve TOKİ geniş yetkilerle donatıldı, Atıl taşınmazlar dönüşüm projelerinde kullanılabilecek. Ayrıca: Kentsel dönüşüm gelirlerinin %40’ı uygulayıcı idareye aktarılacak, Kalan %60 ise ilgili kurumlar tarafından kullanılacak. COP31 İçin Vergi Muafiyeti Antalya’da düzenlenecek COP31 İklim Konferansı için özel düzenleme yapıldı. Buna göre: Organizasyon kapsamındaki tüm mal ve hizmet alımları damga vergisinden muaf olacak Gümrük vergisi uygulanmayacak Kurumlar vergisi kesintisi yapılmayacak Yeni yasa paketi; Gayrimenkul piyasasında dijitalleşme, Site aidatlarında demokratik kontrol, Çevre denetiminde ağır yaptırımlar, Yapı güvenliğinde sıkı kontrol, Kentsel dönüşümde hızlandırma gibi başlıklarla çok geniş bir alanı kapsayan yapısal bir reform niteliği taşıyor. Düzenlemenin büyük kısmı yönetmeliklerle detaylandırılacak ve uygulama süreci önümüzdeki aylarda netleşecek.